De meeste tegenvallers bij een verbouwing zijn het gevolg van een budget dat niet klopte vanaf het begin.

De vraag die ik het vaakst krijg is: wat kost een verbouwing? En het eerlijke antwoord is (sorry): dat hangt ervan af. En dat is natuurlijk geen antwoord waar je iets mee kunt. Dus leg ik in deze blog uit hoe je een realistisch budget opbouwt. Niet als ruwe schatting, maar als een overzicht waar je écht op kunt bouwen.

Een verbouwbudget bestaat uit vijf onderdelen

De meeste mensen denken bij 'verbouwbudget' aan de bouwkosten. Dat is het werk van de aannemer, het bouwen zelf. Maar er is meer. Een volledig budget telt vijf kostensoorten, en als je er één vergeet, klopt het totaalplaatje niet.

1. Bouwkosten
   Dit is het werk van de aannemer, de materialen en de vaklieden. Als vuistregel kun je rekenen op €1.000,– tot €1.700,– per m² voor een reguliere verbouwing. Voor een uitbouw liggen de kosten hoger: €2.000,– tot €3.000,– per m², afhankelijk van fundering, installaties en afwerking. Dit zijn richtbedragen gebaseerd op mijn ervaring met offertes van aannemers in de afgelopen jaren.

Voor zekerheid vanaf de start: de Bouwkostenwijzer

2. Interieurkosten
   Zoals de afwerking en inrichting die buiten het werk van de aannemer valt. Denk aan vloeren, raamdecoratie, verlichting, meubels en stoffering. Reken hier €300,– tot €500,– per m² voor een middensegment afwerking. Een nieuwe keuken kost al snel €10.000,– tot €30.000,– of meer, een badkamerrenovatie €12.000,– tot €25.000,–. De prijsverschillen zijn enorm, afhankelijk van je smaak en keuzes.
3. Bijkomende kosten
   Er komen advieskosten bij, zoals ontwerpkosten, de leges van de gemeente voor een vergunning, kosten voor een constructeur en financieringskosten. Hou als richtlijn 20% van de bouwkosten aan voor deze post.
4. Tuinaanleg en buitenruimte
   Dat hoort er ook bij, maar wordt vaak vergeten in het begin. Tuin, terras, erfafscheiding: het zijn kosten die je aan het eind van de verbouwing niet ineens op je bordje wilt krijgen.
5. Onvoorzien
   het is verstandig om altijd 10% van je totale budget apart te houden. Niet omdat er per se iets misgaat, maar omdat er in bijna elke verbouwing iets is wat je vooraf niet kon weten. Een tegenvallende fundering, een leiding die anders loopt dan gedacht. Die 10% is geen spaarpot maar een verzekering tegen stress.

Zo maak je het behapbaar

Een totaalbedrag van €200.000,– of meer is voor veel mensen niet ineens haalbaar en dat hoeft ook niet. Een goede verbouwing hoeft niet in één keer af.

Wanneer je je verbouwing in fases wilt doen, wat veel mensen doen, dan in het slim om een logische volgorde aan te houden. Doe als eerste wat structureel is: de fundering, de constructie, de leidingen, de vloerverwarming, de isolatie. Dit is de basis van je huis en kun je moeilijker later nog weer aanpakken zonder veel overhoop te halen.

Lees hier tips om waarde toe te voegen aan je woonhuis.

Sommige dingen kunnen wachten, omdat het minder ingrijpend is. Denk hierbij aan het vervangen van je glas, een nieuwe badkamer, schilderwerk, luxe verlichtingsarmaturen, de droomkeuken, het terras. Dit zijn investeringen die je ook over twee jaar nog kunt doen, zonder dat je huis opnieuw een bouwplaats wordt.

Een handige fasering in drie lagen is:

• Fase 1 / structuur en installaties (55% van het budget): alles wat in plafonds, muren en vloeren zit. Dit doe je eerst.
• Fase 2 / afwerking (30% van het budget): vloeren, deuren, schilderwerk, badkamer en keuken. Dit doe je zodra het kan.
• Fase 3 / inrichting en decoratie (15% van het budget): meubels, stoffering, tuin. Dit doe je in je eigen tempo.

Na fase 1 is je huis bewoonbaar. Je woont misschien iets soberder dan je zou willen, maar je hoeft niet twee keer te verbouwen en ook geen concessies te doen op wat je écht wilt bereiken. Speel gerust met je budget als je een nieuwe keuken én badkamer koopt, dan is dat percentage in die post wellicht hoger.

Slim besparen zonder dat het 'goedkoop' voelt

Er zijn manieren om op kosten te besparen waar je geen spijt van krijgt, en manieren die dat wel doen. Het onderscheid zit in wat je zelf kunt doen, en waar vakmanschap echt het verschil maakt.

• Zelf doen: schilderen, sauzen, behangen en vloeren leggen kun je zelf of met hulp van familie en vrienden.
• Tweedehands of marktplaats: voor meubels, houten vloeren, deuren, keukens, sanitair (vaak nauwelijks gebruikt) of verzamel alles 'los’ van elkaar in plaats van een ritje naar de showroom.
• Als de keuken in de basis goed is kun je de opstelling laten staan en vervang je alleen fronten en/of blad.
• Badkamer: verander de basisindeling niet, wanneer je de leidingen op dezelfde plek houdt scheelt dat duizenden euro’s.
• Kies middenklasse materialen in plaats van luxe merken; veel prijsverschil zit in de merkuitstraling, niet per se in kwaliteit.

Wat je beter niet op  kunt besparen: de constructie, de waterdichtheid, de isolatie en de elektrische installatie. Dat zijn de dingen die je pas terugziet als het misgaat en dan kost herstel altijd meer dan de besparing waard was.

Duurzaam als slimme investering

Energieneutraal maken kost geld, gemiddeld €35.000,– tot €50.000,– voor een woonhuis. Dat is een grote investering. Maar als je van energielabel D naar A gaat, bespaar je €70,– tot €150,– per maand op je energierekening. Over vijftien jaar is dat een aanzienlijk bedrag.

Doe je toch al verbouwen, dan is dit het moment. Dakisolatie als het dak er toch af moet. Vloerisolatie als de vloer wordt vernieuwd. HR++ of triple glas als de kozijnen worden vervangen. De investering blijft hetzelfde, het moment is slimmer.

Voor verduurzaming is de ISDE-subsidie beschikbaar. Hiermee kun je een deel van je investeringen terugvragen. Kijk voor de actuele regelingen op verbeterjehuis.nl, daar zie je in een paar stappen waar jij als woningeigenaar recht op hebt. Veel gemeentes bieden ook een energiecoach aan waarmee je gratis advies krijgt over energiebesparende maatregelen.

Grip op je budget, ook tijdens de bouw

Een budget opstellen is stap één. Het bijhouden is stap twee en die vergeten veel mensen. Noteer elke beslissing die geld kost of bespaart. Meer- en minderwerk, aanpassingen op de oorspronkelijke opdracht of posten die duurder uitvallen stapelen zich snel op en zijn aan het eind van de bouw de grootste bron van discussie.

A budget is telling your money where to go instead of wondering where it went.

Dave Ramsey, financieel adviseur

Houd ook bij wat er al is betaald en wat er nog komt. Een simpele spreadsheet is genoeg. Wil je daarin ondersteuning? Mijn Bouwkostenwijzer helpt je om dit overzicht van het begin af aan goed op te zetten.

Ik ben Janita Stoel, architect en interieurarchitect bij Studio Stoel in Kampen. Al meer dan 15 jaar help ik particulieren hun verbouwing en interieur, van de eerste schets tot de oplevering.

Geen ingewikkelde taal, wel eerlijk advies over wat wél en niet werkt.